首页房产健康金融汽车摄影教育生活资讯商企法律社区博客微博游戏家装数字报专题旅行招聘投稿活动
再度高价拿地 北辰实业的地王梦魇
发布时间:2017-08-29 10:09  来源:地产杂志  

(原标题:北辰实业的地王梦魇)

久未拿地的北辰实业(601588.SH)接连在??诤统啥蓟竦昧椒乜榈乃腥?。不过两次拿地代价不菲,尤其是公司在??诘乜榈恼嶂?成为名副其实的地王制造者。

对于地王,北辰实业并不陌生,10年前的长沙地王的地块几乎成为公司的一个梦魇,截至目前,销售进展不过三成左右。在房地产的黄金十年里,这个超级地王让北辰实业失去太多。而随着2014年开启的再次扩张,尤其是地产最热的2016年集中拿地,北辰实业是否会陷入新一轮的梦魇中?

高价拿地急扩张

近期北辰实业公告,公司子公司以8.06亿元获得成都双流区一总建筑面积为7.98万平方米的地块,折合楼面价10100元/平方米,溢价率达68.33%。该地块的上限为10800元/平方米,北辰实业基本以最高价成交了。

与成都地块相比,北辰实业在??诘某鍪指?ldquo;粗暴”。公司下属子公司以23亿元拍下??谛阌⑶蛔芗迫萁ㄖ婊?0.6万平方米的地块,折合楼面价11164元/平方米,溢价率达到142.11%。根据中指院数据,2016年??谛路棵科椒矫椎木鄄蛔?万元,2017年有所上涨,但与北辰实业此次拍下的楼面价相比,虽然高出部分,但也不分伯仲。以刷新地价之势成为??谛碌赝?,北辰实业此举无疑将引发??诜考鄣牟ǘ?。

实际上,北辰实业这几年一改之前的保守,一直在京外土地市场开疆拓土。公司竞得土地的公告从2014年下半年开始密集发布,也正是这近20次拿地公告,让北辰实业的“家底儿”逐渐厚实起来。2013年年末,公司的存货金额为205.66亿元,而2014年-2016年,公司的存货金额分别为239.55亿元、310.88亿元和413.86亿元。土地储备金额涨幅超过1倍。

从北辰实业最近3年的年报中也可见一斑。2014年,公司新增4块共计168万平方米的土地储备;2015年,公司新增12块共计211万平方米的土地储备;2016年更进一步,公司新增14块共计约370万平方米的土地储备,权益土地储备约334万平方米。

从这3年的拿地统计来看,北辰实业在2016年拿地最为激进。而该年正是楼市由热转冷的一年,在一系列调控政策出台后,原本火热的楼市迅速降温,土地市场也是新政频出,限价、自持等新规不断出台。在严厉调控下,北辰实业逆市加速拿地让市场费解。

并且,公司上述拿地项目遍布全国,武汉、杭州、成都等二线城市成为重点进攻方向。截至2016年年末,公司共进入11个城市,共有拟建、在建项目30个,规划总建筑面积1500余万平方米。进入外地市场的代价并不低。以北辰实业拿地最密集的2016年为例,2016年7月,公司以23.11亿元拍下宁波一建筑面积为13.74万平方米的地块,拿地溢价率接近100%,楼面价达到了16825元/平方米,这个价格刷新宁波单价地王的纪录。

公司在其他地区也动作频频,比如34.4亿元拿下武汉地块,13.42亿元竞得的苏州地块虽没有刷新地王价格,源于拍卖新规则实施后有了最高价或者说政府指导价的限制。若不然,以北辰实业的咄咄逼人气势,四处出击后又将在多少城市刷新地王价格?;蛐?,地王对于北辰实业来说,不过是一组数字。实际上,体量庞大的地王地块早就在北辰实业手中,只是多年来开发进度极其缓慢。2016年是楼市调控前最火爆的一年,也是北辰实业拿地最集中的时间,高地价的后遗症,北辰实业准备再次承受吗?

沉重的地王

2016年是北辰实业旗下长沙北辰三角洲项目销售最好的一年,项目实现销售面积64万平方米,销售金额近62亿元。不但连续6年摘取长沙市住宅销冠,而且斩获2016年湖南省销量第一。但在看似不错的销售背后,实际上该项目早已开盘多年。这个超级大盘对于北辰实业来说,去化率并没有公司所描述的那么美好,而且在房价连年大涨的黄金十年里,这个超级大盘并没有享受到多少房价上涨带来的额外收益。

长沙北辰三角洲项目是从2010年开始销售的。前3年即2010年-2012年,项目签约面积分别达到14.2万平方米、16.9万平方米和16.8万平方米,签订合同金额10.49亿元、16.06亿元和16.98亿元。平均销售价格达到7400元/平方米、8354元/平方米(住宅)和8521 元/平方米(住宅)。2013年-2015年,该项目分别实现销售面积23.7万平方米、17.9万平方米和31.6万平方米,销售合同金额25.46亿元、21.59亿元和31.1亿元,平均售价为9060元/平方米、8770元/平方米和9842元/平方米(含商业)。

这说明,除了开盘的2010年之外,长沙北辰三角洲项目长期以来的销售均价都在8000元/平方米至9000元/平方米之间,2015年和2016年均价超过9000元是由于公司并没有单独披露商业签约面积和金额,才导致均价超过9000元。根据北辰实业之前披露的信息,商业平均售价都超过了3万元/平方米,即扣除商业影响后,住宅项目的销售均价即使达到9000元的水平,也远没有接近万元的水准。

而在这几年,长沙市的房价已经扶摇直上。根据北辰实业年报,2010年,长沙全年商品住宅销售均价为4322元/平方米,同比上涨22.3%。2016年,长沙市的平均房价已经达到了6160元/平方米,较2010年上涨超过了40%。

长沙北辰三角洲项目可统计的住宅均价最高的是2013年的9060元/平方米,较2010年均价上涨也不过20%出头。即使统计整体销售均价最高的2015年,将商业用房的高房价考虑在内,长沙北辰三角洲项目最高涨幅也不过33%,打着“综合新城”口号的超级大盘并没有跑赢长沙楼市的整体走势。

截至2016年年末,长沙北辰三角洲项目累计实现开工面积391万平方米、竣工面积250万平方米、销售面积185万平方米(其中住宅的销售面积为169万平方米),分别占总建筑规模的75%、48%和35%。即项目至今仍有过半面积还未完工,而销售面积更是只有三成多。

2007年7月,北辰实业与北京城市开发集团组成联合体,以92亿元的代价拿下了长沙三角洲项目。后者退出后,北辰实业独自掌控地王项目的开发。按照382万平方米的计容建筑面积计算,楼面价达到2347元/平方米,由于地价一般占到开发成本的30%左右,意味着楼价在6000元/平方米以上时,北辰实业才不会亏本。

从销售均价来看,北辰实业没有亏损,但从开发周期以10年为单位来看,资金的时间成本是无法考量的,项目本身逐年走低的毛利率更是放大了资金的沉淀成本。长沙北辰三角洲项目从2012年进入结算开始为公司贡献收入。2012年-2016年,该项目分别贡献收入20.3亿元、16亿元、19.53亿元、28.31亿元和41.12亿元。长沙地区也在2016年成为公司的第一大收入来源地。

但是收入在增长,毛利率却反向走低。2012年-2016年,长沙北辰三角洲项目结算毛利率分别为28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.26%。结算的前3年,该项目还能保持30%左右的毛利率。而到了最近两年,毛利率只在20%上下波动了。毛利率的下降抵消了收入的增长,北辰实业陷入了增收不增利的局面。

永续债来袭

受地王项目的拖累,连续拿地的资金付出,北辰实业的负债率明显走高。剔除预收账款影响后,2013年公司的负债率只有60.82%,而且从2008年起,公司的负债率基本保持在60%左右,在动辄负债率80%以上的同行面前,北辰实业的负债率显然稳健。

但从2014年至2016年,公司的负债率增长到65.7%、70.62%和73.37%。负债率提升超过10个百分点。唯一值得公司庆幸的是短期负债并不高,公司负债以长期负债为主。2013年时,公司的长期借款为80.1亿元,2016年翻番至168.52亿元。同期,公司的短期借款甚至降至不足10亿元。

由于资金面的宽松,利率走低时长期借款的借贷成本相对变低。2014年,北辰实业长期借款的年利率区间为5.54%至12.5%,2015年为4.75%至11%,2016年为4.75%至9.6%。但随着货币政策收紧,借贷成本走高成为必然,甚至借款顺畅与否都成为疑问。

北辰实业打起了发行永续债这个主意。公司近期公告称,计划发行40亿元的长期限含权中期票据,即永续中票,用于补充流动性和偿还债务等用途。永续债起息时利率水平并不算高,可过2-3年后利率会大幅上涨。对于永续债的争议如同硬币的两面从未休止,北辰实业能否摆脱这个争论,显然需要公司具有强大的运营力,将之前的项目变现来偿还债务,长沙北辰三角洲项目陷入的长周期开发对此毫无裨益。

责编:李慧
版权声明
      宿迁报业传媒集团旗下媒体宿迁日报、宿迁晚报、 宿迁网所发表之文章与图片,受《中华人民共和国著作权法》的?;?,未经书面许可不得转载。 部分网站的侵权行为,如擅自转载、更改消息来源以及抄袭等,宿迁报业传媒集团及其旗下媒体已经委托有关部门收集相关证据。 本站部分资源来自网络,如有侵犯您的版权及其他权益,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除!
9彩购彩(南宁)有限公司 - 官网首页